Prawo a Firma
Blog o prawie w firmie i biznesie

Styczeń 15th, 2015 Ryzyka związane z realizacją inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste

Inwestor, planujący rozpocząć inwestycję, musi liczyć się z poniesieniem znacznych kosztów związanych z jej zrealizowaniem, w tym kosztem nabycia prawa do gruntu. Przed podjęciem decyzji co do tego, czy przedmiotem zakupu uczynić własność, czy też prawo użytkowania wieczystego nieruchomości warto zastanowić się nad konsekwencjami prawnymi i finansowymi każdego z nich.

Należy więc zwrócić uwagę na główne odrębności dotyczące użytkowania wieczystego w odniesieniu do prawa własności – istotne z punktu widzenia inwestora. Po pierwsze użytkownik wieczysty przez cały czas trwania swojego prawa ma obowiązek uiszczania opłaty rocznej na rzecz właściciela gruntu. Po drugie, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości jest prawem terminowym, zasadniczo na okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Po trzecie zaś, umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi co do zasady określać sposób oraz termin jego zagospodarowania, a także cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli celem tym jest jej zabudowa, ustala się termin rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy, przy czym terminem rozpoczęcia określa się wybudowanie fundamentów, zaś terminem zakończenia jest wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.

Warto pamiętać, że terminy, o których mowa powyżej, strony umowy uzgadniają przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, wobec czego inwestor, będący wieczystym użytkownikiem, ma na nie realny wpływ. W przypadku przekroczenia terminów określonych umową, inwestor ma możliwość skorzystania z przedłużenia terminu lub wyznaczenia przez właściwy organ terminu dodatkowego – każdy z tych instrumentów uzależniony jest jednak od woli właściciela gruntu.

Konsekwencje niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości mogą być dla inwestora bardzo niekorzystne. W takim przypadku właściwy organ ma możliwość naliczenia dodatkowej opłaty rocznej, która w swej istocie jest zupełnie niezależna od opłaty rocznej ponoszonej z tytułu użytkowania wieczystego (tzn. jej wniesienie nie zwalnia z obowiązku odrębnego uiszczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego). Wysokość tej opłaty wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, zaś za każdy kolejny rok opłata ta podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.

Co ważne, użytkownik wieczysty ma obowiązek ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, które określa się według stawki procentowej od wartości nieruchomości. W konsekwencji, realizacja inwestycji na nabytej w ten sposób nieruchomości, która prowadzi do zwiększenia wartości nieruchomości, skutkować będzie również podwyższeniem opłaty rocznej ponoszonej z tytułu użytkowania wieczystego. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej jest dokonywana z urzędu lub na wniosek, nie częściej niż raz na trzy lata w sytuacji, gdy wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Inwestor może „przy okazji” takiej aktualizacji rozliczyć poczynione nakłady na nieruchomość, gdyż przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, a także wartość nakładów koniecznych, wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Warunkiem zaliczenia jest jednak to, aby nakłady prowadziły za sobą wzrost wartości nieruchomości gruntowej, co z oczywistych względów nie zawsze ma miejsce.

Nienależyte wykonanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może wreszcie prowadzić do pozbawienia użytkowania wieczystego tego prawa. Zgodnie z art. 240 Kodeksu cywilnego, właściciel gruntu może wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, w szczególności w sytuacji, w której wbrew postanowieniom umowy użytkownik ten nie wzniósł określonych budynków lub urządzeń. Chodzi więc o takie sytuacje, w których wskazane obiekty nie zostały w ogóle wzniesione przez użytkownika wieczystego lub ich budowa nie zastała zakończona w terminie. Brak zagospodarowania gruntu może prowadzić zatem do podwójnej sankcji, tj. naliczenia dodatkowej opłaty rocznej oraz wystąpienia przez właściciela z pozwem do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Podsumowując powyższe, można stwierdzić, że jakkolwiek prawo użytkowania wieczystego co do zasady gwarantuje ochronę niemal równą prawie własności i z punktu widzenia finansowego może być bardziej korzystne dla inwestora zamierzającego wybudować obiekt budowlany na nieruchomości, to jednak decydując się na realizację inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste należy pamiętać o szeregu istotnych ryzyk, obciążających użytkownika w przypadku niewywiązywania się z postanowień zawartej z właścicielem gruntu umowy.